蛋壳暴雷:创始人高靖被调查是导火索 租金贷套牢年轻人

原创 PC4f5X  2020-11-28 16:23 

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文/雷建平

来源/雷帝触网(ID:touchweb)

围绕着蛋壳公寓暴雷的风波持续已久,最终造成租户、房东、供应商、社会都成了输家。

连日来,房东与租客发生冲突、租客遭换锁断水断电驱赶、年轻租客轻生、供应商到蛋壳讨债的风波不断。

什么原因造成了蛋壳目前的困境?

实际上,两年前,当自如、蛋壳这些长租公寓在资本上大受垂青,到处收割房源之际,市场对其抨击声也已响起。

2018年,前我爱我家副总裁胡景晖表示,长租公寓运营商为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。

胡景晖还说,这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场胃口,现在发展严重跑偏,完全破坏正常房屋租赁市场。违背市场规律的运营将受到市场惩罚。如果房租持续此态势,那么危机爆发的后果,将比P2P爆雷严峻得多。

说真话的胡景晖付出了离职的代价。

当时胡景晖说,之所以老东家我爱我家与其切割,原因是,链家董事长左晖给我爱我家集团董事长兼CEO谢勇打了个电话,说你能不能管一下胡景晖,如果你管不住胡景晖,链家将全面和我爱我家在舆论上开战。

胡景晖还很寒心地说,一个忠心耿耿,兢兢业业,无私无畏干了18年的老臣,在关键时刻,被干干净净的切割了?

左晖则回应称,和谢勇见了一面,认识不足2个月,通过2通电话,均为谢勇主动联系,主要是表达不希望行业内斗,我爱我家不支持我爱我家副总裁胡景晖对媒体的表态,且不赞成胡的观点,

当然,两年后,胡景晖一语成谶——2020年,刚刚上市的蛋壳接连遭遇了两大危机——疫情打击和创始人高靖被抓,并在年末暴雷。

疫情重创长租公寓行业

实际上,没有疫情,长租行业也是暴雷不断,疫情更是加重了长租行业的危机。因为与地产行业不同,在长租公寓的链条中,房东、长租公寓、租客链条中,房东处于上游,很多长租公寓一直处于亏损状态。

而2019年恰逢经济“寒冬”,大量长租公寓企业生存艰难。原本指望2020春节开年的一波小阳春回暖,却先等来了疫情。

疫情对整个住房租赁行业的影响极大,主要有几个方面原因:

1,受全民“战疫”和假期延长影响,人口流动急剧减少甚至停滞,没有人来,意味着没有租金收入;

2, 受疫情影响部分房源空置,在没有收入的情况下,公寓企业还需支付给房东租金、员工薪资以及办公等成本支出;

3,租客违约情况加重;

总的来看,这场突如其来的疫情,给整个住房租赁行业带来的影响极大,尤其是对于中小公寓企业而言,面临的已不是利润的问题,而是企业存亡的问题。

在全民返工的时候,蛋壳就已陷入到一场巨大的危机,不少房东指责蛋壳公寓发“国难财”,理由是蛋壳公寓借助疫情“套路房东”,要求房东免租,却依然和租客正常收租。蛋壳内部则感觉一直在努力协调,却是里外不是人。

高靖被抓是导火索

好不容易度过了年初的疫情危机,却在2020年6月迎来一场重击——公司联合创始人、董事兼CEO高靖,因创立蛋壳公寓之前参与的商业投资,涉及地方政府部门调查,暂时无法行使其在蛋壳公寓董事会以及公司的管理职责。

虽然蛋壳公寓称,高靖正涉及的这项调查和蛋壳公寓无任何关联。且,蛋壳公寓宣布任命联合创始人、总裁崔岩担任代理CEO,但公司还是遭遇到冲击。

据知情人士透露,蛋壳公寓在2020年下半年出现了几千万美元的资金缺口,导致了接下来的一系列危机。

2020年9月以来,蛋蛋壳公寓在上海、南京、武汉、杭州、天津等多个城市拖欠装修款,拖欠时间大约为一年时间,被欠款金额从几十万至1000万不等。

2020年10月,来自全国多地的供应商到蛋壳公寓的公司办公地讨债,一度让蛋壳公寓的员工没办法办公。同一个月,蛋壳公寓COO顾国栋离职。

加入蛋壳公寓前,顾国栋曾任百度副总裁一职,2019年5月,百度对商业体系架构进行了大清洗,顾国栋在此次风波中离职,随后加入了蛋壳公寓出任COO职务,顾国栋从加盟到离开,前后也不到一年半时间。

到2020年11月,房东、租户矛盾加剧,多地蛋壳公寓出现拖欠房东租金、公寓断网、找不到管家等问题,甚至多个城市办公室也被曝出人去楼空。

即便蛋壳公寓称“我们没有破产,也不会跑路”,外界已经再清楚不过——蛋壳公寓暴雷了。一位蛋壳公寓投资方人士认为,导致蛋壳公寓进入当前局面的核心原因是,高靖被调查。如果没有高靖被调查这个事情,以高靖的能力,几千万美元的资金缺口还是能够解决的。

实际上,蛋壳公寓成立以来,就是依靠的融资一路发展,具体包括:

蛋壳公寓在2017年6月完成超亿元的A+轮融资,由愉悦资本领投,A轮投资人开物华登追加跟投。

2018年2月,蛋壳公寓完成1亿美元的B轮融资,由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投,酉金资本、元璟资本、BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)跟投,A+轮投资方愉悦资本继续追加投资。

2019年1月,蛋壳公寓以2亿美元(包含现金和债务)全资战略收购长租公寓运营商爱上租,涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。

2019年3月,蛋壳公寓完成5亿美元C轮融资,此轮融资由老虎环球基金(Tiger Global)、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投。同时,华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。

2019年10月,蛋壳公寓完成了新一轮融资,来自于华人文化产业投资基金和春华资本的1.9亿美元D轮融资。

2020年1月,蛋壳公寓在纽交所上市,成为2020年登陆纽交所的第一支中概股,募资达到1.5亿美元。

为何蛋壳公寓能前后获得这么多融资?

蛋壳公寓投资人、愉悦资本合伙人刘二海曾讲述其中逻辑:当初是蛋壳公寓天使投资人、董事长沈博阳把蛋壳的项目推荐给他,但当时自己有些纠结,原因是,蛋壳当时只有8000间房,与自如存在很大差距。

而高靖和途虎养车的CEO陈敏曾是同事,陈敏评价“高靖非常能干,很多方面都非常优秀”,陈敏的话给了刘二海很大的信心。刘二海认为,在北京市场差距很大的情况下,高靖敢闯进来,而且还做得不错,这说明他敢打仗、也会打仗,也说明长租这个行当还可能不是一家能够独大,不是赢者通吃。最终,愉悦资本连续多轮投资了蛋壳公寓。

蛋壳公寓两年半时间从8000间做到40多万间。刘二海说,有了智能数据系统,蛋壳就随时掌握各个城市各个区域房价、租价实时数据、进而分析出趋势。这样,拿房时就敢于去拿。否则你是不敢拿房子的,怕租不出去亏钱。

缺乏造血能力是根本原因

但短短时间拿到这么多房,也是以烧钱为代价的。

蛋壳公寓2017年、2018年、2019年营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元;净亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.37亿元。蛋壳公寓2020年第一季度营收为19.40亿元,同期净亏损为12.34亿元。

也就是说,2019全年到2020年第一季度,蛋壳公寓一共烧钱达到46.71亿元,同期,募资资金约8亿美元,勉强可覆盖这样的烧钱速度。

蛋壳公寓曾在2020年6月发布的第一季度财报中披露,截至2020年3月31日,蛋壳公寓进入全国13个城市,运营公寓数量达到41.9万间,同比增长46.8%。其中,北京、上海、深圳三个城市运营的公寓数量为20.7万间,其它城市为21.2万间。蛋壳公寓持有现金和限制性现金为42.26亿元。

在疫情打击,及创始人被调查这10个月里,蛋壳公寓的现金流也在快速枯竭,最终导致了如今的暴雷。

截至2020年3月31日,高靖持股13.5%,有75.7%投票权;蛋壳董事长沈博阳持股6%,拥有1.6%的投票权;Yan Cui持股为1.9%,拥有0.5%的投票权;

老虎环球基金持股为19.9%,拥有5.6%的投票权;愉悦资本持股为15.6%,拥有4.4%的投票权;KIT Cube Limited持股为9.9%,拥有2.8%的投票权;

CMC持股为8.9%,拥有2.5%的投票权;蚂蚁金服持股为8.6%,拥有2.4%的投票权;Napa Time Holdings Inc.持股5.8%,拥有1.6%的投票权;Primavera Entities持股6.5%,拥有1.8%的投票权。

可以看出,蛋壳公寓不乏知名投资者,但最大问题是,自身缺乏造血能力,投资者又都是财务投资者,很难给予实质帮助。

租金贷使问题复杂化

最近几天,不断有房东和租客到蛋壳公寓总部,要求与蛋壳公寓解约。麻烦的地方在于,租金贷成为了房东和租客门无法绕过去的障碍。

原因在于,蛋壳与房东、租户之间是四方加3个合同的关系,具体来说,就是业主和蛋壳的租赁关系,蛋壳和租户的租赁关系,租客和微众的贷款关系。

租金贷是指金融机构向租客贷款,租客按贷款合同还款,金融机构一次性付给长租公寓运营方租金,长租公寓向房东支付租金。

这种“租金贷”模式在市场好的时候,各方都很满意,“高收低租”模式吸引大批房东与租客,房东则将房子交给乐伽公寓可以省心,租客因为半年或一年支付佣金,全年下来要便宜很多。

但这种模式存在弊端——长租公寓只是在早期追求规模时这样做,长期运营下去,面临巨大的亏损,往往在没有资本进入的情况下,就会跑路,最后让租客和房东都陷入到被动局面。

房东和租客想解除关系也很困难,比如,一位房东就说,与蛋壳解约成功,不仅要不到钱,还需要做一个证明,不要影响到租客的征信。

这就又牵涉到民营银行微众银行。年报显示,微众银行2017年、2018年、2019年营收分别为67.48亿元、100.29亿元、148.7亿元;净利润分别为14.48亿元、24.74亿元、39.5亿元。

但微众银行在租金贷层面扮演了不光彩的角色。

租客在蛋壳公寓上的租金贷来自微众银行,微众银行对于蛋壳公寓资金划拨模式十分清楚,要求租房人必须自己承担贷款的责任,租房人不可以自己解除协议,除非把款全还。

一旦租房人的租金贷逾期,微众银行可将这批“租金贷”的状况与征信系统联网,这对租户后续的租房,贷款,换工作等都是有不可预估的影响。

一位蛋壳公寓的房东对雷帝网表示,租客申请暂缓或者解除租金贷和征信 ,微众都需要让业主确认租客信息,而这个条款房东一般会很抵制,原因是,房东对微众避之不及,生恐和微众拉上关系。

“如果不是蛋壳公寓爆雷,业主和租客面都没见过,也没能力确认。很多房东认为这是套,在实际操作过程中,房东认为自己会被微众银行给套路进去。”

租金贷造成了房东和租客无法解套的死结,变得人人喊打。

影响更恶劣的地方在于,长租公寓的金融套路多数瞄准的是资金不那么宽裕的年轻人,尤其以刚毕业的大学生为主,大多数用户未被告知签署的是贷款协议,并不了解其中的征信风险,甚至没有阅读贷款协议全文就已经签字。

如今,资本的风口过去后,长租公寓领域又留下了一地鸡毛,造成了各方都输,只留下房东和租户在瑟瑟发抖的寒冬无奈维权。

胡景晖认为,蛋壳公寓的命运并不乐观,没有人能救得了蛋壳公寓。某些新兴行业在资本的夹持下严重跑偏,让社会和消费者付出了沉重的代价。

“近50万间在管房源,平均一间应该至少有半年的房租无法刚性兑付。就算3000块1个月,半年就是1万8,50万间就是90亿,加上拖欠的工资和供应商的款项,资金缺口至少100亿。”

胡景晖认为,蛋壳公寓暴雷的教训说明,创新与监管必须两条腿走路,如果以牺牲监管来鼓励创新,代价将是非常沉重的。“也希望在这个寒冷的冬夜,那些在城市中为梦想而打拼的租房客们有个温暖的家,甜甜的梦。”

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